Surélever un immeuble en copropriété à Lyon : vote, droits des copropriétaires et étapes

Pour surélever un immeuble en copropriété à Lyon, il faut un vote en assemblée générale, puis un permis de construire. Depuis la loi ALUR de 2014, l'unanimité n'est plus exigée : la surélévation se décide à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Si la copropriété vend son droit de surélever et que l'immeuble se trouve dans une zone de droit de préemption urbain, comme c'est le cas dans une grande partie de la métropole de Lyon, la majorité de l'article 25 suffit. Les copropriétaires situés sous la future surélévation ont un droit de priorité, et ceux qui subissent un préjudice sont indemnisés.

Deux façons de surélever une copropriété

• La copropriété construit elle-même. Le syndicat des copropriétaires finance les travaux, puis vend ou loue les nouveaux logements. Il garde la plus-value, mais porte le risque du chantier et doit avancer les fonds.
• La copropriété vend son droit de surélever. Un tiers (promoteur, investisseur, société dédiée) achète le droit de construire au-dessus de l'immeuble, construit à ses frais et vend les logements créés. La copropriété encaisse un prix sans rien avancer. C'est la formule la plus courante quand l'objectif est de financer une rénovation énergétique ; nous la détaillons dans vendre son droit à construire pour financer la rénovation.

Quelle majorité en assemblée générale ?

• Construire ou vendre le droit de surélever : double majorité de l'article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
• Vendre le droit de surélever dans une zone de droit de préemption urbain : majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
• Copropriété de plusieurs bâtiments : la décision doit aussi être confirmée par les copropriétaires du bâtiment concerné.

Le vote porte sur un projet précis : hauteur, surface, nombre de logements, calendrier, prix de cession le cas échéant. Plus le dossier présenté en AG est complet, plus il a de chances de passer.

Les droits des copropriétaires du dernier étage

Les copropriétaires dont le lot se trouve, en tout ou partie, sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité. Avant toute vente des nouveaux locaux ou du droit de surélever, le syndic doit leur notifier le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois.

Ils n'ont pas de droit de veto. En revanche, tout copropriétaire qui subit un préjudice à cause des travaux (baisse durable de la valeur de son lot, trouble de jouissance grave, même temporaire, ou dégradations) a droit à une indemnité, répartie entre tous les copropriétaires.

Ce que le PLU-H de la métropole de Lyon autorise

Avant le vote, il faut vérifier que le plan local d'urbanisme et de l'habitat (PLU-H) permet de monter : hauteur maximale de la zone, règles d'implantation, aspect des façades, places de stationnement, éventuel périmètre des Architectes des Bâtiments de France. Une surélévation d'immeuble passe par un permis de construire, et une copropriété doit obligatoirement recourir à un architecte.

Ce que la structure peut porter

C'est la deuxième vérification. Un étage en béton ou en maçonnerie pèse lourd et impose souvent de renforcer les fondations. Une structure en ossature métallique légère pèse moins de 100 kg par m² créé, au moins cinq fois moins qu'une construction en béton armé. Sur la plupart des immeubles lyonnais, elle permet d'ajouter un à trois niveaux sans reprise en sous-œuvre. Seule une étude de structure le confirme.

Les étapes d'une surélévation en copropriété

1. Étude de potentiel : PLU-H, structure, DPE de l'immeuble, premier bilan.
2. Présentation au conseil syndical, puis inscription à l'ordre du jour de l'AG.
3. Vote en AG sur le principe, le projet et, en cas de vente, le prix.
4. Notification du droit de priorité aux copropriétaires concernés.
5. Modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division chez le notaire.
6. Permis de construire : de deux à trois mois d'instruction, davantage en secteur protégé.
7. Chantier : préfabrication à l'atelier, pose de la structure en quelques jours, mise hors d'eau rapide, puis second œuvre. Les occupants restent chez eux.

Un exemple à Lyon 7e

Rue d'Anvers, un immeuble R+1 classé G au DPE est porté à R+4. Environ 400 m² sont créés, soit huit logements T2 et T3 destinés à l'investissement locatif. La rénovation de l'existant vise un DPE B, et la structure ne prend aucun appui sur les murs mitoyens. Voir le projet.

Questions fréquentes

Faut-il l'unanimité pour surélever une copropriété ?

Non. Depuis la loi ALUR (2014), la double majorité de l'article 26 suffit, et la majorité de l'article 25 pour vendre le droit de surélever en zone de droit de préemption urbain.

Le copropriétaire du dernier étage peut-il s'opposer ?

Il ne peut pas bloquer seul la décision. Il bénéficie d'un droit de priorité sur les locaux créés et d'une indemnité s'il subit un préjudice.

Les habitants doivent-ils quitter l'immeuble pendant les travaux ?

En général, non. Avec une structure légère préfabriquée, la toiture n'est ouverte que quelques jours et les logements restent occupés.

Combien de temps faut-il compter ?

Souvent de 12 à 24 mois entre la première étude et la livraison. Le vote en AG et le permis représentent l'essentiel du délai, le chantier lui-même est court.

Étudier votre immeuble

Sûres Mesures, contractant général spécialisé en optimisation foncière, prépare avec le syndic les éléments techniques présentés en AG. L'étude de potentiel est offerte. Voir notre page surélévation d'immeuble à Lyon, ou contactez-nous au 09 78 80 25 63 ou à contact@sures-mesures.fr.

Cet article donne des repères généraux. Les règles applicables à votre copropriété sont à vérifier avec votre syndic et votre notaire.