Copropriété à Lyon : vendre son droit à construire pour financer la rénovation

Une copropriété lyonnaise peut vendre le droit de construire au-dessus de son immeuble et utiliser cet argent pour payer sa rénovation énergétique. Depuis la loi ALUR de 2014, la décision ne demande plus l'unanimité. Voici comment se déroule une opération, étape par étape.

Le principe : le toit est une ressource

Beaucoup d'immeubles anciens de Lyon sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Les travaux de rénovation globale (isolation des façades, fenêtres, ventilation, toiture) coûtent cher, et les copropriétés les repoussent faute de trésorerie. Pourtant, le PLU de la Métropole autorise souvent un ou plusieurs niveaux de plus. Ce droit à construire a une valeur.

La copropriété peut le vendre à un opérateur, qui construit et vend les nouveaux logements. En échange, elle reçoit un prix, ou bien les travaux de rénovation de l'immeuble existant sont pris en charge. Le résultat : un immeuble rénové, des logements en plus, et aucun mètre carré de terrain consommé.

Les règles de vote

• La vente du droit de surélever se vote en assemblée générale à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
• Les copropriétaires de l'étage supérieur bénéficient d'un droit de priorité lorsque le syndicat vend les locaux créés par la surélévation (article 35 de la même loi).
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont modifiés pour créer les nouveaux lots.

Chaque immeuble a ses particularités. Un notaire et le syndic accompagnent la copropriété sur les aspects juridiques.

Les étapes d'une opération

1. Étude de faisabilité. Ce que le PLU autorise, ce que la structure peut porter, le nombre de logements possibles et une première estimation de la valeur du droit à construire. Chez Sûres Mesures, cette étude est offerte.
2. Présentation au conseil syndical, puis inscription du projet à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
3. Vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26.
4. Promesse de vente du droit à construire, sous conditions suspensives (permis de construire purgé de tout recours, financement).
5. Permis de construire déposé par l'opérateur.
6. Travaux : surélévation et rénovation de l'existant, souvent menées ensemble.

Pourquoi l'ossature métallique légère convient aux immeubles lyonnais

Le frein principal reste le poids. Beaucoup d'immeubles lyonnais, en pierre, en pisé ou en mâchefer, ne supportent pas un étage en béton. Notre ossature métallique légère pèse moins de 100 kg par m² créé, au moins cinq fois moins que le béton armé. Les éléments sont fabriqués dans notre atelier de Chassieu, puis assemblés à sec sur le toit en quelques jours. Les habitants restent chez eux pendant les travaux.

L'isolant se loge dans l'épaisseur des murs : un mur de 35 cm atteint une résistance thermique R = 8. La toiture existante, souvent la principale source de pertes de chaleur, disparaît sous les nouveaux niveaux.

Un exemple à Lyon

Nous étudions la surélévation d'un petit immeuble ancien lyonnais, aujourd'hui à un seul étage et classé G. Le projet ajoute trois niveaux, environ 400 m² et huit logements T2 et T3. La valeur des surfaces créées financerait la rénovation globale de l'existant, qui vise la classe B. Voir le projet en détail.

Vous êtes copropriétaire, membre d'un conseil syndical ou syndic ?

Nous vérifions gratuitement le potentiel de votre immeuble : hauteur autorisée, capacité de la structure, nombre de logements et ordre de grandeur de la valeur du droit à construire. Écrivez à contact@sures-mesures.fr ou appelez le 09 78 80 25 63.

Pour aller plus loin : surélévation d'immeuble, optimisation foncière et surélever les immeubles de Lyon pour loger sans artificialiser.