Comment financer la rénovation énergétique d'un immeuble grâce à une surélévation ?

Une copropriété peut financer la rénovation énergétique de son immeuble en vendant son droit de surélever. L'acheteur construit de nouveaux logements sur le toit ; en échange, il verse un prix ou réalise tout ou partie des travaux de rénovation de l'existant : isolation des façades, toiture, fenêtres, ventilation. Les copropriétaires rénovent ainsi sans appel de fonds massif.

Le principe : le toit comme ressource

Le droit de construire au-dessus d'un immeuble appartient aux copropriétaires. Il a une valeur, qui dépend de la surface constructible autorisée par le plan local d'urbanisme et du prix des logements dans le quartier. Céder ce droit transforme une ressource inutilisée en financement.

Trois façons de monter l'opération

• Vente du droit contre un prix : la copropriété encaisse une somme et l'affecte aux travaux de rénovation qu'elle vote.
• Vente contre travaux : l'acheteur s'engage à réaliser une partie de la rénovation de l'existant, en plus de construire ses logements.
• Surélévation par la copropriété elle-même : elle construit et vend ou loue les nouveaux logements. C'est plus rémunérateur, mais elle porte le risque et le financement du chantier.

Comment la copropriété décide

Depuis la loi ALUR de 2014, l'unanimité n'est plus nécessaire. La vente du droit de surélever se vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou à la majorité de l'article 25 lorsque l'immeuble est situé dans un secteur de droit de préemption urbain. Les copropriétaires du dernier étage disposent d'un droit de priorité. Source : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 (Légifrance).

En pratique, la vente est généralement conditionnée à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours.

Pourquoi la surélévation améliore aussi la performance énergétique

La toiture est souvent la première source de déperditions d'un immeuble ancien. Avec une surélévation, l'ancien toit disparaît sous des niveaux neufs très isolés. Combinée à l'isolation des façades et au remplacement des menuiseries, l'opération permet de viser un gain de plusieurs classes au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les aides publiques à la rénovation des copropriétés, comme MaPrimeRénov' Copropriété, peuvent s'ajouter au financement : conditions à vérifier sur france-renov.gouv.fr.

Un exemple à Lyon

Dans le 7e arrondissement de Lyon, nous étudions la surélévation d'un petit immeuble ancien d'un seul étage, classé G. Le projet ajoute trois niveaux, environ 400 m² et huit logements T2 et T3. La valeur des surfaces créées doit financer la rénovation globale de l'existant, qui vise la classe B. Voir le projet.

Les conditions pour que cela fonctionne

1. Un PLU qui autorise la hauteur supplémentaire.
2. Une structure existante capable de porter l'étage : une ossature métallique légère, qui pèse moins de 100 kg par m² créé, évite souvent de renforcer les fondations.
3. Un vote en assemblée générale, préparé avec des éléments techniques et financiers clairs.
4. Un montage juridique solide : modificatif du règlement de copropriété, conditions suspensives, garanties.

Pour aller plus loin : vendre son droit à construire à Lyon, immeuble classé F ou G.

Étude de faisabilité offerte : contact@sures-mesures.fr, 09 78 80 25 63.