Une surélévation d'immeuble est-elle rentable pour une copropriété à Lyon ?

À Lyon, une surélévation d'immeuble est souvent rentable pour une copropriété, parce que le foncier est rare et que les logements neufs se vendent ou se louent bien. Elle l'est d'autant plus quand la valeur des surfaces créées finance la rénovation de l'existant. Mais la rentabilité dépend de trois choses à vérifier au cas par cas : ce que le PLU autorise, ce que la structure peut porter, et le coût de construction sur un toit.

Ce qui rend l'opération rentable

• Le prix du marché : dans la métropole lyonnaise, la demande de logements reste forte et les terrains libres manquent. Une surface créée en centre-ville a une valeur élevée.
• Aucun terrain à acheter : le foncier est déjà là, c'est le toit.
• La rénovation financée : la valeur créée paie des travaux que la copropriété aurait dû financer seule, et revalorise tous les lots existants.
• La location des passoires thermiques : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location pour les nouveaux baux depuis 2025, les F le seront en 2028. Rénover préserve la valeur locative. Source : loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Ce qui peut la réduire

• Une hauteur limitée par le PLU-H, ou un secteur protégé avec avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
• Une structure fragile qui imposerait de reprendre les fondations : c'est pourquoi une structure légère est décisive.
• Des accès de chantier difficiles, qui renchérissent la construction.
• Un vote difficile à obtenir en assemblée générale.

Comment vérifier la rentabilité de votre immeuble

1. Étude de capacité : surface constructible autorisée par le PLU-H, nombre de niveaux possibles.
2. Étude de structure : ce que l'immeuble peut porter.
3. Bilan d'opération : valeur des logements créés, moins le coût de construction, les études et les frais, comparée au coût de la rénovation de l'existant.
4. Choix du montage : vente du droit contre un prix, contre travaux, ou construction par la copropriété.

Un exemple à Lyon

Dans le 7e arrondissement, nous étudions un immeuble R+1 classé G : trois niveaux ajoutés, environ 400 m² et huit logements T2 et T3. Pour les investisseurs, le rendement locatif brut visé est de 8 % (estimation non contractuelle). Côté copropriété, la valeur des surfaces créées doit financer une rénovation globale visant la classe B. Voir le projet.

Le vote : majorité de l'article 26 de la loi de 1965, ou de l'article 25 en secteur de droit de préemption urbain, ce qui est le cas d'une grande partie de la métropole. Détails : vote et étapes en copropriété à Lyon.

Étude de faisabilité offerte : contact@sures-mesures.fr, 09 78 80 25 63.