Immeuble classé F ou G à Lyon : créer de la surface pour financer sa rénovation

Un immeuble classé F ou G au DPE perd de la valeur et sort peu à peu du marché locatif. Pour le valoriser sans tout financer de sa poche, on peut créer de la surface au-dessus ou à côté de l'existant, puis vendre ou louer ces nouveaux mètres carrés. Leur valeur paie tout ou partie de la rénovation énergétique globale de l'immeuble. C'est le principe de l'optimisation foncière, que Sûres Mesures applique à Lyon avec des surélévations en ossature métallique légère.

Pourquoi agir maintenant sur un immeuble F ou G

La loi Climat et Résilience retire progressivement les logements énergivores du marché locatif, pour les nouveaux baux et les renouvellements :

• G : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ;
• F : à partir du 1er janvier 2028 ;
• E : à partir du 1er janvier 2034.

Depuis 2023, les loyers des logements F et G sont aussi gelés : pas de hausse à la relocation, au renouvellement ni à l'indexation. Pour un propriétaire d'immeuble, l'inaction coûte donc deux fois : en loyers perdus et en valeur de revente.

Le principe : la surface créée paie la rénovation

Une rénovation globale (isolation des façades et de la toiture, menuiseries, ventilation, chauffage) coûte cher, et les loyers d'un immeuble énergivore suffisent rarement à la financer. L'idée est d'utiliser un actif que l'immeuble possède déjà sans l'exploiter : son droit à construire.

1. On vérifie ce que le PLU-H autorise au-dessus de l'immeuble (hauteur, emprise, stationnement).
2. On construit un à trois niveaux, en surélévation, parfois complétés d'une extension.
3. Les logements créés sont vendus, souvent sur plan, ou loués.
4. Le produit finance la rénovation de l'existant. La nouvelle toiture isolée supprime au passage la première source de déperditions du dernier étage.

Qui peut le faire ?

• Un propriétaire unique ou une SCI qui détient tout l'immeuble : la décision ne dépend que de lui.
• Un bailleur privé qui veut remettre ses logements en location et augmenter ses revenus.
• Une copropriété, qui peut construire elle-même ou vendre son droit de surélever. Voir surélever un immeuble en copropriété à Lyon.
• Une entreprise propriétaire de bureaux ou d'entrepôts : voir surélévation de bâtiments professionnels.

Ce qui rend l'opération possible : une structure légère

Sur un immeuble ancien, le poids est la vraie limite. Une ossature métallique légère pèse moins de 100 kg par m² créé, au moins cinq fois moins que le béton armé. Les fondations existantes suffisent le plus souvent, et la structure, fabriquée dans notre atelier de Chassieu, se pose en quelques jours. Les occupants restent dans l'immeuble pendant les travaux, et la toiture n'est ouverte que très peu de temps.

Montage : séparer l'existant et le droit à construire

Pour un investisseur, il est souvent intéressant de traiter séparément deux actifs qui n'ont ni la même fiscalité ni le même acheteur : l'immeuble existant, rénové puis revendu ou loué, et les niveaux neufs, vendus en l'état futur d'achèvement. Deux structures distinctes portent alors chaque partie, et une même mission de maîtrise d'œuvre coordonne les deux chantiers. Ce montage doit être validé par un notaire et un avocat fiscaliste.

Un exemple à Lyon 7e

Rue d'Anvers, un immeuble R+1 classé G est porté à R+4. Environ 400 m² sont créés, soit huit logements T2 et T3 destinés à des investisseurs, pour un rendement locatif brut visé de 8 % (estimation non contractuelle). La rénovation de l'existant vise un DPE B. Voir le projet.

Les étapes

1. Étude de potentiel : PLU-H, structure, DPE, surface constructible.
2. Bilan : valeur des mètres carrés créés face au coût de la construction et de la rénovation.
3. Montage juridique et financier, avec notaire et conseils.
4. Autorisations : permis de construire, vote d'AG si copropriété.
5. Travaux : surélévation, puis rénovation de l'existant, menées en parallèle.

Questions fréquentes

Tous les immeubles peuvent-ils être surélevés ?

Non. Il faut que le PLU-H autorise une hauteur supérieure et que la structure puisse porter la charge. L'étude de potentiel répond à ces deux questions avant tout engagement.

La surface créée couvre-t-elle toujours la rénovation ?

Pas toujours entièrement. Cela dépend du nombre de mètres carrés constructibles, des prix du quartier et de l'état de l'immeuble. Le bilan le chiffre au cas par cas.

Que gagne l'immeuble existant ?

Un meilleur DPE, des logements à nouveau louables, des charges de chauffage plus basses et une valeur de revente plus élevée.

Étudier votre immeuble

Sûres Mesures est le contractant général du groupe Band, spécialisé en optimisation foncière. L'étude de potentiel est offerte. Voir notre page optimisation foncière, ou contactez-nous au 09 78 80 25 63 ou à contact@sures-mesures.fr.